相続した土地を売却した場合にかかる税金を徹底解説｜特例制度や節税対策の具体例付き

「相続した土地の売却で、どれくらい税金がかかるのか」「特例や控除で本当に節税できるのか」と不安を感じていませんか？

実は、相続した不動産を売却するときには【相続税】【譲渡所得税】【登録免許税】【印紙税】など、複数の税金が発生します。例えば、譲渡所得税の税率は所有期間によって「長期」と「短期」で大きく異なり、売却時期を誤ると税額が数百万円単位で変わるケースも少なくありません。

さらに、相続空き家特例による最大3,000万円控除や、取得費加算の特例など、正しく手続きすれば大幅な税負担軽減につながる制度も複数存在します。一方で、「特例を使えず数百万円余計に納税…」といった失敗談も現実に多発しています。

税金や申告の知識不足で大きな損失を出さないために、実務に即した最新データや法改正ポイントも交えながら、専門家目線で要点をわかりやすく整理しています。

「自分の場合はどうなる？」と悩む方ほど、今知っておくべきポイントを徹底解説。読み進めることで、安心して土地売却を進めるための”正しい判断軸”が手に入ります。

相続した土地を売却した場合にかかる税金の基礎知識と全体像

相続した土地を売却する際に発生する税金とは何か？主要な税金の種類を整理

相続した土地を売却する場合、主に以下の税金が発生します。

税金の種類	課税タイミング	概要
相続税	相続発生時	相続財産全体に課税。基礎控除額や税率あり
譲渡所得税	売却時	売却益に課税。所得税＋住民税で構成
登録免許税	所有権移転・登記時	名義変更や登記時に発生
印紙税	売買契約時	土地売買契約書に課税される

相続税は相続時点で一度のみ発生し、その後売却する際には譲渡所得税の対象となります。また、所有権の移転や売買契約締結時には登録免許税や印紙税が発生するため、各種の課税タイミングと金額を事前に確認することが重要です。

相続した土地の所有期間と税率の関係（長期譲渡所得・短期譲渡所得の違い）

相続した土地の売却時、税率は所有期間によって異なります。判定は「売却年の1月1日時点」で所有期間が5年を超えているかを基準とします。

• 長期譲渡所得（5年超）

  • 所得税：15%
  • 住民税：5%

• 短期譲渡所得（5年以下）

  • 所得税：30%
  • 住民税：9%

なお、相続の場合は「被相続人が所有していた期間」も合算されますので、相続直後でも実際は長期譲渡所得の税率になるケースも多いです。短期か長期かで納める税額は大きく変わりますので、所有期間のカウント方法を正確に確認しましょう。

税負担の基本計算式と注意点

譲渡所得税の課税対象額は下記の計算式で算出されます。

1. 譲渡所得＝売却価格－（取得費＋譲渡費用）
2. 必要に応じて「3,000万円特別控除」等の特例が適用されます

取得費は売却土地を購入時にかかった費用や取得費加算分。ただし取得費が不明な場合、譲渡価格の5％を概算取得費とすることも可能です。譲渡費用には仲介手数料、測量・登記費用などが含まれます。

特別控除を適用することで課税対象額を大幅に下げることができるため、早期に適用要件や必要書類をチェックすることが大切です。確定申告時には計算根拠の証明資料の添付も求められるため注意しましょう。

売却に有利な特別控除・特例制度の詳細と適用条件

相続空き家3,000万円特別控除の概要と具体的適用条件

相続した家屋とその敷地（土地）を売却する際、一定の条件を満たせば最大3,000万円の特別控除を受けられます。主な適用要件は以下の通りです。

• 被相続人が一人暮らしだった住宅（死亡時点で空き家）

• 家屋が昭和56年5月31日以前に建築されたこと

• 売却価格が1億円以下であること

• 相続した相続人が売主であること

• 相続日から3年目の年の12月31日までに売却すること

申請方法では、「被相続人居住用家屋等確認書」の取得や該当書類の添付が必要です。家屋と土地をセットで売却しなければこの特例は利用できません。申告時には必要書類を揃え、税務署へ確実に届け出ましょう。

取得費加算の特例とは？控除額アップに必要な手続き解説

取得費加算の特例は、相続で土地を受け継いだ際にすでに支払った相続税の一部を取得費として加算できる制度です。これにより譲渡所得を圧縮し、課税対象額を減らすことが可能です。

• 適用対象：取得した土地を相続税申告期限日の翌日から3年以内に売却した場合

• 加算できる相続税額：相続税全額ではなく、対象不動産に対応する部分のみ

• 必要手続き：確定申告時に「相続税の取得費加算に関する明細書」を提出

この特例を正しく反映するため、計算は国税庁のガイドラインやシミュレーションツールを活用し、申告書類の不備に注意してください。

特例控除を受けるための売却時期の重要性（3年以内・5年以内のルール）

土地売却の特例控除や取得費加算の特例を受けるためには、売却時期が極めて重要です。例えば3,000万円特別控除や取得費加算は原則として、相続日から3年後の年末までに売却を完了する必要があります。

• 3年以内に売却すれば特別控除が適用可能

• 5年以内に売却した場合、所有期間による税率（短期・長期譲渡所得）が異なります。5年超であれば税率が大きく下がるため、計画的な売却時期の検討が不可欠です。

【具体例】
相続日：2022年5月1日 → 2025年12月31日までの売却で特別控除適用
譲渡所得税の税率には長期譲渡（所有5年超：所得税15％・住民税5％）と短期譲渡（5年以下：所得税30％・住民税9％）があり、所有期間の計算も要確認です。

低未利用土地等の特別控除とその利用方法（500万円以下のケース）

2022年以降、小規模で低未利用の土地を売却する場合、最大100万円の特別控除も創設されています。主な対象は、都市部を中心とした500万円以下で売却する土地や、特定の要件を満たす未利用地です。

対象となる主な要件

• 売却価額が500万円以下であること

• 相続または贈与により取得した土地であること

• 一定期間以上未利用だった土地

利用方法としては、自治体による「低未利用土地等確認書」の発行が必須です。確定申告時に関連書類を税務署へ提出し、他の特例制度と重複適用できるケースもあります。

このように各特例を状況に合わせ確実に活用することで、土地売却時の税負担を大幅に軽減できます。

テーブル｜主な特別控除・特例制度比較

制度名	控除額	主な適用条件	申請に必要な主書類
相続空き家3,000万円控除	最大3,000万円	相続空き家・耐震要件・3年目年末までに売却	居住用家屋確認書、戸籍謄本、相続関係書類
取得費加算の特例	相続税相当額	相続税申告期限後3年以内の売却	取得費加算明細書、相続税申告書
低未利用地特別控除	最大100万円	売却価格500万円以下、未利用地、自治体確認書取得	確認書、登記事項証明書

それぞれの条件や期限を良く確認し、最適な制度利用を心掛けてください。

相続した土地を売却する際の税金計算の具体例とシミュレーション活用法

具体的な譲渡所得計算の流れ（売却価格・取得費・譲渡費用の範囲と証明方法）

相続した土地を売却した場合に発生する税金計算の基本は、譲渡所得の算出です。譲渡所得は「売却価格から取得費と譲渡費用を差し引いた金額」で求めます。

項目	内容例	証明方法
売却価格	売却金額・売買契約書上の記載金額	売買契約書
取得費	被相続人の購入代金・仲介手数料・登録免許税など	不動産売買契約書等
譲渡費用	仲介手数料・測量費・登記費用・解体費	領収書・請求書

取得費が不明な場合は売却価格の5%を概算取得費とすることも認められています。証明資料は全て後日の申告で必要です。各費用や控除の対象範囲を明確に把握し、証明書類を事前に整理しておくことが重要です。

長期譲渡所得、短期譲渡所得の税率比較と復興特別所得税の仕組み

土地を売却する際の税率は所有期間によって異なります。5年超の所有は長期譲渡所得、5年以下は短期譲渡所得となります。加えて2037年までは復興特別所得税も加算されます。

譲渡所得区分	所有期間	所得税	住民税	復興特別所得税	合計税率
長期	5年超	15％	5％	所得税の2.1％	約20.315％
短期	5年以下	30％	9％	所得税の2.1％	約39.63％

2025年時点でも復興特別所得税は課されます。所有期間の確認は、登記事項証明書や遺産分割協議書で行えます。

節税につながる取得費や譲渡費用の計上例

節税対策として重要なのが、取得費や譲渡費用をしっかり算入することです。具体的には以下の費用が該当します。

• 被相続人の購入費・登記費用

• 土地の測量費用

• 不動産会社への仲介手数料

• 土地の解体・リフォーム費（売却直前に実施した必要な工事費用）

• 登記や名義変更に伴う登録免許税や司法書士報酬

これらを漏れなく計上することで課税額を大幅に抑えることができます。証拠となる領収書や明細は必ず保管しておきましょう。

シミュレーションツールの活用方法と結果の読み解き方

税金計算は専門的ですが、インターネット上のシミュレーションツールを活用すると簡単に目安を把握できます。選ぶポイントは「取得費や譲渡費用が細かく入力できるか」「3,000万円特別控除や期間区分が反映できるか」です。

シミュレーション後は、税率や控除適用後の概算税額を確認し、実際の手取りを把握します。また、同時に必要書類や確定申告時の準備も明確化できます。不明点やイレギュラーなケースがあれば、税理士など専門家への早めの相談が確実な対策につながります。

相続した土地を売却した場合の確定申告完全ガイド

なぜ確定申告が必要か？申告不要ケースも明確化

相続した土地を売却すると、多くの場合は譲渡所得が発生します。この所得に対して所得税・住民税が課税されるため、原則として確定申告が必要になります。例外的に所得が少額で納税義務が生じないケースもありますが、特別控除の適用や損益通算のためにも申告は重要です。

特定の要件を満たしている場合（給与所得者で他の所得が一定額以下など）、申告が不要な場合もありますが、相続に絡む土地売却のケースではほとんどが申告対象です。特別控除や税金の軽減制度を適用するためには、必ず申告が求められます。

確定申告に必要な書類一覧と入手方法

相続した土地の売却時に必要な書類は多岐にわたります。代表的な書類を表で整理します。

書類名	用途・説明	入手先
登記簿謄本（全部事項証明書）	所有権確認、相続・売買１件ごと	法務局
売買契約書	売却金額・取引内容の証明	不動産会社
領収書類（仲介手数料等）	譲渡費用・計算経費の証明	不動産会社/専門業者
相続関係説明図・戸籍謄本	相続人・権利者を証明	市区町村役場
支払調書	譲渡代金支払の証明	買主・不動産会社
相続税申告書類または取得費資料	購入時の取得費明細や相続税の取得費加算明細書	税理士/自作

これらを漏れなく準備することで、スムーズに申告が進みます。不明点があれば、役所や不動産会社、税理士に相談しましょう。

確定申告の手続きフローと記入ポイント解説

手続きは主に3ステップで進みます。

1. 各種必要書類の収集と譲渡所得額の計算

• 売却価格から取得費・譲渡経費を差し引き、譲渡所得を算出。

• 特別控除の要件に当てはまる場合は適用を忘れずに。

2. 申告書の作成

• 「確定申告書B」と「譲渡所得等の内訳書」への記入が必要です。

• 事例ごとに必要項目が異なるため、国税庁の説明ページ等にも目を通しましょう。

3. 提出・納税

• 窓口申告、郵送、自宅からe-Taxによる電子申告も利用できます。

• e-Taxなら自宅からでも申告可能で、添付書類の省略や還付のスピードアップなど利点も多いです。

余裕を持って申告締切日までに完了させましょう。

自分で申告可能な場合と税理士等専門家に任せる判断基準

以下の条件に該当する場合、自分での申告も十分可能です。

• 取得費、経費、控除等すべてが明確で計算が単純な場合

• 国税庁のサイトやマイナポータル等で手続きに慣れている場合

• 取引が1件のみ、金額・内容もシンプルな場合

一方、以下のケースでは専門家に依頼すると安心です。

• 取得費や相続税の取得費加算、特別控除など計算内容が複雑な場合

• 複数の相続人や相続登記手続きが関わる場合

• 節税対策や将来の不安、防衛策を提案してほしい場合

税理士報酬の相場は5万円〜20万円前後ですが、内容の難易度や土地価格により変動します。難しいと感じたら早めに相談しましょう。

相続した土地を売却する際の節税対策と税金トラブル回避術

売却期限・特例適用の重要ポイントと節税実践手順

相続した土地の売却では、3年以内・5年以内の特例期限を守ることが大きな節税効果をもたらします。特に3,000万円特別控除は、相続から3年以内に売却した場合に適用可能であり、譲渡所得から最大3,000万円を差し引くことができます。また、所有期間により税率が異なり、取得日から5年を超えて売却すれば長期譲渡所得となり所得税・住民税の合計で約20％前後と大幅に軽減できます。以下の表で概要を確認してください。

節税ポイント	内容
3年以内売却	3,000万円特別控除適用・相続税の取得費加算可能
5年超保有で売却	長期譲渡所得の税率20%前後で課税
特別控除の適用方法	確定申告時に必要書類添付

売却タイミングや控除適用条件を正しく理解し、計画的な売却を心掛けることが、余計な税負担の回避や資産の有効活用に直結します。

節税に失敗しやすいケースとよくあるトラブル事例

節税に失敗する主な要因は「控除の申請漏れ」「取得費・譲渡費用の誤算」「書類の紛失」です。さらに、不動産会社との契約内容確認不足によるトラブルや、遺産分割協議が不十分なまま売却を進めるケースも見られます。

• 控除申請漏れ：3,000万円控除などを忘れると、数百万円単位の税負担増加のリスク

• 取得費の不明・誤算：取得費証明できず不利益となる例が多い

• 書類の紛失：売買契約書や登記事項証明書の紛失が後の申告ミスや延納の原因に

事前に契約内容や必要書類をリストアップし、不明点は早めに専門家へ相談しましょう。

確実な節税のための証明資料整理術

節税や申告で重要なのは、証明資料の厳正な管理と申告タイミングの把握です。土地取得時の契約書・領収書・相続税の納税証明書などは必ずまとめて保管しましょう。売却後すぐに確定申告が必要になるため、資料の整理体制がそのまま申告手続きの効率と正確さに直結します。

• 必要資料の例

  1. 登記簿謄本
  2. 売買契約書
  3. 取得費・譲渡費用の領収書
  4. 相続税の申告書控えや納税証明書
  5. 確定申告書類一式

また、資料提出のタイミングに遅れが生じると控除非適用などの不利益が生じるため、早期準備を徹底しましょう。

売却益がマイナスの場合の損失繰越制度活用

土地の売却で利益が出ない、売却益がマイナスとなった場合は損益通算や繰越控除を積極的に活用できます。たとえば他の不動産の譲渡益や給与所得と損益を相殺できることがあり、所得税や住民税の節税につながります。

損失繰越のポイント

• 不動産の譲渡損失は最長3年間繰越可能

• 確定申告時の記載が必須

• 前年/翌年の所得と損益通算できる場合もあり

損失が発生した場合でも、その年限りではなく将来の税負担軽減に役立つことがあるため、必ず手続きを確認しておきましょう。

実務で困らない！相続した土地売却の手続きと流れ

相続登記と名義変更の必要性と具体手順

相続した土地をスムーズに売却するには、まず法的な名義変更が必要です。相続登記が済んでいない場合は、売却や移転ができません。

主な流れは以下の通りです。

• 遺産分割協議で取得者を決定

• 必要書類（戸籍謄本、遺産分割協議書、印鑑証明書など）を準備

• 管轄の法務局で名義変更登記を申請

相続登記には早めの対応が重要です。不動産の評価額や被相続人の情報確認も並行して進めることで、後の売却時に余計なトラブルを回避できます。

不動産会社の選び方と媒介契約の種類

相続した土地を最大限有利に売却するには、不動産会社の選定が肝心です。会社選びでは、対応の丁寧さや過去の取引実績、地元での評価なども確認しましょう。

主な媒介契約の種類は次の通りです。

契約種類	売主依頼可能社数	自分で買主探し	レインズ登録義務	定期状況報告義務
一般媒介	複数	可能	任意	任意
専任媒介	1社	可能	必須	2週に1回
専属専任媒介	1社	不可	必須	1週に1回

土地の状態や自身の売却スケジュールに応じて、最適な契約形態を選びましょう。

売却活動のポイントと買主との交渉術

売却活動では、適正な売出価格の設定と、買主との信頼関係が非常に大切です。不動産一括査定サービスを活用し、複数社から査定額を比較することで相場を正確に把握しましょう。

• 相場より大幅に高い価格設定は売れ残りリスク大

• 瑕疵（欠陥）や境界トラブルは事前解消が重要

• 土地や建物の現況、過去の修繕履歴情報は正確に伝える

価格交渉時は、条件変更や引渡し時期の調整なども視野に入れ、法令を順守した説明と資料準備が信頼を高めます。

売買契約・決済・所有権移転の流れと注意点

売買契約を締結する際は、契約書の内容をしっかりと確認し、記載事項に漏れや誤りがないか書類の管理を徹底してください。

売買契約から決済〜所有権移転までの主要な流れ

1. 契約書作成・双方署名捺印
2. 手付金受領
3. 決済日までに必要書類一式の準備
4. 残代金の受領と同時に所有権移転登記
5. 固定資産税や管理費の清算

決済時には登記完了後の登記事項証明書や領収書、必要に応じて税額計算資料なども必ず確認しましょう。専門家と連携しながら進めることで資金トラブルを未然に防ぐことができます。

相続した土地売却の費用と税金以外にかかるコスト詳細

売却時にかかる主な諸経費一覧と相場感

土地を売却する際は税金以外にも多くの費用が発生します。特に重要なのが仲介手数料、登記費用、印紙税です。

費用名称	支払い先	相場・目安
仲介手数料	不動産会社	売却価格×3％＋6万円（税別）が上限
登記費用	司法書士	3万～10万円程度
印紙税	国税	売買契約書の金額により5千～3万円前後
測量費用	土地家屋調査士	土地の規模・状況で10万～50万円
住宅ローン抵当権抹消費用	司法書士	1万～3万円程度

状況により、リフォーム・解体工事費・クリーニング費など追加経費が発生するケースもあります。

固定資産税の負担と売却までの税金推移

土地所有者は毎年1月1日時点で固定資産税等を負担します。売却した場合でも支払い済み分は返金されません。一般的に売買時には、引渡日を基準に売主・買主で負担割合を日割計算し、清算します。

固定資産税の流れ

• 1月1日時点の所有者が年間の納付義務を持つ

• 売買時に買主と清算（例：引渡しが7月なら売主が6か月分、残りは買主が負担）

• 売却後は新所有者に課税される

事前に税額と負担分を確認し、トラブルを防ぐことが大切です。

ふるさと納税など他の節税対策との併用可能性

相続した土地の売却益に対し譲渡所得税が課せられますが、同時にふるさと納税制度など他の控除や節税策も活用可能です。ただし、譲渡所得をふるさと納税の控除対象所得から差し引けるのは、確定申告で寄付控除と損益通算を適切に行った場合に限られるため注意が必要です。土地売却時には以下のポイントを意識すると効果的です。

• ふるさと納税の寄付金控除は他所得と合算後の課税所得に反映

• 特例控除（3,000万円など）との併用で総課税額を軽減できる

• 所得控除や医療費控除なども同時申請可能

漏れなく申請するには早い段階で税理士等専門家に相談しましょう。

売却に伴う消費税・土地以外の課税対象も簡潔解説

居住用土地や空き地の売却は消費税の課税対象外です。一方、建物部分（アパート、マンションなど）は用途や所有状況によって消費税の課税対象となる場合があります。土地だけを売却する場合、原則消費税は発生しませんが、次の点に注意しましょう。

• 土地売却は非課税、建物は課税（新築・事業用など条件あり）

• 事業者の売却なら、消費税とそれに伴う確定申告が必要な場合も

• 不明な点があれば、契約書や専門家への確認が重要

このように、税金だけでなく諸経費や控除策、他の税制との関連も総合的に検討することが、相続土地売却時には不可欠です。

最新の法改正・公的データを踏まえた相続土地売却の動向と比較事例

最新の税制改正情報と影響分析

2024年以降、相続した土地の売却に関する税制改正が続いており、特に注目すべきは特例の見直しと税率の変更です。相続空き家の3,000万円特別控除は一部内容の改訂が行われ、対象となるための要件が厳格化されています。税率面では、譲渡所得に対する税率に変更はないものの、5年以内の短期譲渡所得は依然として高い税率が適用されるため、売却タイミングの判断がより重要となりました。また、相続税の取得費加算措置にも調整が入り、適用範囲や計算方法が明確化されました。こうした改正により、売却前の事前確認や専門家への相談の必要性はこれまで以上に高まっています。

公的機関が示す相続土地売却に関する統計データ活用

国税庁や国土交通省の公的統計によると、相続した不動産の売却件数は増加傾向を示しています。最新データに基づき、全国での年間相続土地売却件数、平均売却価格、1件あたりの譲渡所得税額を下記にまとめます。

年度	売却件数（件）	平均売却価格（万円）	平均譲渡税額（万円）
2022	56,000	2,400	290
2023	61,000	2,580	305
2024	65,500	2,720	319

このように件数・価格ともに増加し、税負担が大きくなりがちな傾向がわかります。特に都市部では平均価格が高く、結果として譲渡税額も上昇しています。

代表的な節税や売却方法のモデルケース比較

下記の表は、異なる売却ケースにおける税負担の違いと節税メリットを比較しています。

売却ケース	所有期間	適用特例	譲渡所得（万円）	税額（万円）
相続後2年で売却・空き家特例適用	短期	3,000万円控除あり	200	39
相続後6年で売却・特例適用外	長期	控除なし	1,200	260
親から引き継ぎ即売却・取得費加算	短期	取得費加算のみ	600	140

ポイントまとめ

• 3,000万円特別控除は相続開始から3年以内の売却や空き家など特定要件を満たすケースが対象

• 所有期間5年を超えると税率が下がり節税効果が大きくなる

• 取得費加算は相続税を納付した場合に有効

売却のタイミングや特例活用によって、税金の負担は大きく異なります。

税制優遇の今後の展望と注意喚起

今後、空き家再利用促進や資産移転円滑化に向けた優遇策の維持・拡充が予想されています。一方で、特例の適用には厳密な期限や条件が定められており、手続きを怠ると大きな税負担が残ります。特例適用の可否や必要書類の準備は事前にしっかりと確認しましょう。

特に必要な書類や申告手続きは最新の国税庁情報を必ず確認し、不明点は早めに税理士や専門家へ相談することが重要です。売却する際は、所有期間や控除適用条件を把握し、可能な限り節税できる方法を選択しましょう。